As duas faces do proteccionismo no arrendamento

Vale a pena atentar nos comentários que um tal “Luís” (não é Lavoura nem Rainha), que alguma relação terá com a Associação Lisbonense de Proprietários, tem vindo a deixar nos meus textos. É isso que faço agora. Diz Luís:

Fique sabendo que grande parte de Lisboa foi construída dos anos 30 em diante, com o objectivo de arrendar. Sim, foi a aplicação de poupanças. Deu emprego a muita gente e permitiu a muito mais ter habitação. De forma geral, os prédios foram construídos com esse fim específico. Não existiriam se assim não fosse.

É notável a convicção com que afirma que os imóveis “não existiriam”. Bem, não é essa a história de todos os imóveis construídos em Lisboa durante o Estado Novo. Há bairros sociais como o Arco Cego, Alvalade (atrás do Campo Grande) e a Encarnação. Não são as zonas mais dinâmicas de Lisboa, é verdade, mas ainda hoje existem e estão para durar.
Mesmo assim, se é verdade que grande parte de Lisboa foi construída no Estado Novo com o objectivo de arrendar, tal resultou de um contrato social. Imposto pelo salazarismo, é certo, mas nem por isso deixa de ser um contrato. Em que consistia o tal contrato? Em troca de acesso à compra de prédios para alugar, era imposto o congelamento de rendas. Aos senhorios Salazar facilitava a compra de casa (como facilitou muita coisa, noutra escala, a senhores como Mello e Champalimaud); aos inquilinos, era facilitado o arrendamento. O Luís lá terá as suas razões para afirmar que a construção destes prédios “deu casa a muita gente” e “não teria sido possível” se não fosse para arrendar. O que o Luís se esqueceu de perguntar foi: teriam esses prédios sido construídos, teriam essas casas sido ocupadas sem o regime de congelamento de rendas imposto por Salazar? Pois é…
De qualquer maneira não defendo de forma nenhuma o congelamento de rendas como opção ideal. Se na prática indirectamente o defendo (ou seja, se sou contra um aumento brutal das rendas) é porque tal é um mal menor. Com efeito, a meu ver a grande injustiça do mercado imobiliário está na grande concentração de prédios inteiros nessas famílias de senhorios do tempo do salazarismo (pequenos burgueses proprietários protegidos por Salazar – verdadeiros Champalimauds de trazer por casa). Uma concentração que, hoje em dia, em pleno século XXI, várias décadas depois do Estado Novo, não faz sentido absolutamente nenhum.
Dito isto, não sou contra o mercado de aluguer de casas, embora ache que não deva ser encorajado. Mas acho notável o descaramento dos vários herdeiros dos protegidos de Salazar que têm comentado os meus textos, quando afirmam que hoje em dia, com a precariedade e a instabilidade, é preferível alugar uma casa a comprá-la e que é melhor ter um senhorio “à antiga” do que ter o banco como senhorio. Embora reconheça que é preocupante a quantidade de crédito mal-parado em Portugal e me revoltem os enormes lucros do sector bancário (muito à custa dos empréstimos para comprar casa), tal comparação é profundamente desonesta. Se tudo correr bem, em condições normais, ao fim de um certo número de anos a casa comprada está paga ao banco e pertence a quem pediu o empréstimo. Hoje em dia é ainda mais uma operação de risco, e por isso quem a faz merece apoio e admiração. Uma casa alugada está a ser paga uma vida inteira pelo inquilino para no fim ficar… para os netos e bisnetos dos pequenos burgueses que compraram o prédio. Bem entendemos onde eles querem chegar, bem percebemos o que eles têm a ganhar (com um novo contrato ou se a renda for descongelada) e bem dispensamos os seus “conselhos”.

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25 Responses to As duas faces do proteccionismo no arrendamento

  1. Snowball diz:

    Falta uma parte do contrato: o Estado garante uma inflação reduzida.

  2. «sem o regime de congelamento de rendas imposto por Salazar»

    Ao contrário do que é muito comum dizer-se, não foi Salazar que criou o regime de congelamento das rendas urbanas. Foi a República, logo a 12 de Novembro de 1910 e de forma ainda mais acentuada em 1914. Os governos (e regimes) seguintes, mais virgula menos virgula nunca alteraram significativamente a coisa, nomeadamente no que diz respeito ás cidades de Lisboa e Porto, especialmente e expressamente indicadas em tais diplomas.

  3. Snowball diz:

    “Uma casa alugada está a ser paga uma vida inteira pelo inquilino para no fim ficar…”

    Depreendo então que quem arrenda casa é estúpido. Ninguém o obriga a arrendar e ninguém o impede de comprar.

    “muito à custa dos empréstimos para comprar casa”
    Nopes. Aí a margem é ridícula. Os bancos ganham é à custa dos portugueses que não sabem aplicar as suas poupanças e aceitam depósitos a prazo com taxas baixas quando o banco ao lado oferece taxas superiores. E neste aspecto, cada um só se pode queixar de si próprio. Ou “prontos”, tb se pode queixar do Estado por este não se preocupar com aquilo que diz respeito a cada um, e cada um não quer saber…

  4. Luís Lavoura diz:

    Sem pretender defender os senhorios portugueses, muitos dos quais são de facto péssimos senhorios, devo no entanto contestar o Filipe num ponto crucial: é de facto preferencial, ao contrário daquilo que o Filipe defende, um modelo em que as casas para arrendar estão concentradas em prédios inteiros, com diversos prédios a pertencer a um mesmo senhorio.

    De facto, a concentração permite enormes economias de escala na construção e na manutenção dos prédios. O senhorio de um prédio sabe tudo sobre ele (a localização das condutas e canalizações, por exemplo) e pode portanto, com máxima eficiência e rapidez, corrigir qualquer anomalia. O senhorio de um prédio pode também, com máxima eficiência e baratez, instalar nesse prédio melhoramentos (um ar condicionado geral, coletores solares para aquecimento de água, condutas de gás, seja o que fôr). Se o senhorio, além disso, tiver diversos prédios, terá provavelmente ao seu serviço pessoal especializado que, com rapidez, pode a qualquer hora intervir para corrigir qualquer anomalia, sem precisar de estar a contratar deslocações especiais para o efeito.

    O Filipe compare este sistema com o sistema português, em que um proprietário singular pode ter imensos problemas só para reparar uma simples infiltração pontual de água no seu apartamento: tem que se dirigir ao condomínio, o administrador do qual não percebe nada da construção do prédio e da possível origem da infiltração, etc. Ou compare com a complicação que é, em Portugal, um inquilino introduzir uma melhoria tão simples como seja um coletor solar para aquecer a sua casa.

  5. MPR diz:

    Isto parece uma conversa de surdos, de um lado o Filipe afirma que os prédios estão nas mãos de grandes senhorios, papões da prole. Do outro lado os comentadores afirmam que não estão, que deveriam aliás estar. Ninguém apresenta dados e factos. Afinal quem são os donos das casas a alugar? Alguém sabe ou são bocas? É que para discutir um assunto dá jeito saber do que é que se está a falar.
    E Filipe, ainda não percebi, está contra o aluguer, ou contra a existência de famílias ricas?

  6. Este post é, a vários títulos, “abaixo de cão”.
    Por isso nem sequer lhe respondo e sugiro aos que dele discordam que façam o mesmo.

  7. Dinis diz:

    “De qualquer maneira não defendo de forma nenhuma o congelamento de rendas como opção ideal. Se na prática indirectamente o defendo (ou seja, se sou contra um aumento brutal das rendas) é porque tal é um mal menor.”

    Mas como´será possível discutir com uma personalidade que na mesma frase diz que não defende DE FORMA NENHUMA e logo a seguir dizer que defende INDIRECTAMENTE. Mas não é evidente que este Filipe Moura é um génio cujas ideias só serão verdadeiramente interiorizadas pelas próximas gerações??!!

  8. Luis diz:

    Caro Filipe. O Luís que refere, sou eu. Luis Rodrigues, sócio-gerente de uma empresa de administração de condomínios, há 5 anos. Trabalho no ramo há 14. As minhas relações com a ALP resumem-se a isto: tenho escritório num prédio cuja senhoria é cliente da ALP ; e sou concorrente da ALP – 2 dos prédios que administro vieram de lá.
    Sem querer estar a puxar dos galões, pode crer que quando falo de senhorios, inquilinos, degradação de imóveis, etc, faço-o com conhecimento de causa.

    O arrendamento sempre foi visto como uma fonte de rendimento para o senhorio, e como forma de o inquilino aceder à habitação (aliás,só em meados do séc.XX surge verdadeiramente a Propriedade horizontal, e o crédito à habitação, bem. ..)
    O arrendamento existiu antes do congelamento, e continuaria a existir sem ele, com uma vantagem: as rendas seriam livremente estabelecidas pelas partes.

    Quanto ao congelamento das rendas, tendo início em 1910 , os seus efeitos, embora perniciosos, eram relativamente diminutos, devido à inflação (quase) inexistente. No entanto, entre 1970 e 1985 a inflação e a desvalorização da moeda reduziram o valor das rendas na proporção de 15 para 1. Se a inflação acumulada até aí já desencorajava a execução de obras, a partir daí era impossível.
    A título de exemplo, os factores de correcção monetária para rendas de 1960 andam à volta dos 44 para 1 !

    Quanto à concentração de que fala, era bom que existisse. A propriedade está cada vez mais disseminada, por via de heranças, vendas forçadas, etc. Isso não seria necessariamente mau, se não se conjugasse com a descapitalização dos proprietários.

    E sim, é preferível ter um senhorio do que pagar empréstimo. É mais racional pagar uma renda por um apartamento cujo custo é amortizado pelo proprietário ao longo de décadas, do que pagar habitação nova. É mais razoável um casal iniciar a vida num apartamento à sua medida (um T1 ou T2, p.ex) e ir trocando de casa de acordo com as necessidades. É mais flexível um contrato de arrendamento que uma compra de casa – quem compra um T1, hoje em dia ?
    Mas claro, isto é a minha opinião. Não obrigo ninguém a arrendar, da mesma forma que não defendo que se proíba ou desencoraje a compra. Apenas defendo que se dê efectiva liberdade de escolha.

    Mas para que o mercado de arrendamento funcione – e para que se possa despejar no mercado os fogos devolutos, baixando imediatamente os preços das rendas actuais – é necessário, mais que qualquer outra coisa, apenas isto: mecanismos rápidos e eficazes de resolução de conflitos.

    Quanto à compra de casa vs arrendamento : se planear ficar na casa para o resto da sua vida, talvez faça sentido comprar. É questão de fazer contas. É uma escolha como outra qualquer. Mas não esqueça que os juros flutuam. Por outro lado, ser proprietário não é só pagar ao banco. Em cima da prestação caem os restantes encargos : condomínio, impostos, obras, seguros.
    Um arrendamento em condições normais é potencialmente mais barato. Se aplicar mensalmente a diferença, é até provável que ao fim dos 25 ou 30 anos (período equivalente ao empréstimo) tenha uma poupança semelhante à mais-valia que retiraria da compra.

    Por último, “operação de risco” é hoje em dia arrendar. Experimente pedir a um senhorio que lhe fale de experiências com calotes.

  9. Carlos Duarte diz:

    Caro Filipe Moura,

    Imagine que eu quero viver numa casa mas não a quero comprar. Não quero… quero poder mudar de casa se mudar de emprego, se tiver filhos. Pela sua lógica, azar o meu, não é?

    E porque carga de água só devo poder alugar a um senhorio, que, coitado, tem a vida dele e se tiver um cano arrebentado ou cair estuque da parede, só vai poder reparar passado 2 ou 3 semanas, porque o patrão não facilita ou porque está de férias.

    Porque é que não podemos ter um mercado profissional de arrendamento?

  10. É preciso ter muita “lata”, ou muita razão, para vir para aqui contestar o facto, tido como de “cultura geral”, que foi no tempo de Salazar que as rendas foram “congeladas” em Lisboa.

    E que tal o Gabriel Silva esclarecer melhor os leitores deste “blogue” com dados concretos? Que leis são essas da “República” e, sobretudo, por que é que tanta gente (toda a gente!) as parece desconhecer?

    É bom que apareça aqui a explicar-se cabalmente, pois uma tal afirmação taxativa só pode provir de alguém muito bem informado, ou de um charlatão.

    Se não qualquer dia também aparece por aí algum(a) “e-luminad@” a dizer o que é “óbvio”: que não foi Vasco Gonçalves, mas sim um tal D. Fernando quem deu início a REFORMA AGRÁRIA em Portugal, com a sua “Lei das Sesmarias”…

    Quanto às opiniões de Filipe Moura, noto que o seu afã em repeti-las e repisá-las é directamente proporcional à reconhecida pouca receptividade geral às mesmas…

  11. xatoo diz:

    os bairros sociais como o Arco Cego, Alvalade e a Encarnação (e também os da Calçada dos Mestres em Campolide e do Alvito) aqui referidos, foram construidos durante o salazarismo numa forma mista; pagava-se uma prestação mensal e ao fim de 25 anos a casa pertencia automaticamente ao arrendatário. Normalmente só tinham acesso a essas casas operários de grandes empresas (como a CP ou a Carris) ou cooperativas constituidas expressamente para o efeito. Nos Olivais construiu-se a malha urbana mais racional de Lisboa, intercalando edificios desse estatuto com propriedades para venda a camadas sociais de mais altos rendimentos = um bom mix de convivio e coesão social.
    E aqui está como esta via era francamente melhor que a liberdade dos patos-bravos ou a expulsão dos trabalhadores para os guetos da periferia sob a falsa ilusão de se livrarem de senhorios sem que vissem que o novo senhorio dos tempos modernos era a Banca; uma entidade fascista-democrática de métodos muito mais agressivos que o contrato social salazarista. Havia um mínimo de controlo de preços do solo urbano, agora completamente desregulamentado e posto à oferta especulativa dos grandes grupos imobiliários para se pagarem os custos excessivos das autarquias.
    não havendo incentivos a uns e outros, proprietários e arrendatários, o património ou cai ou arde
    Era após Era, hora após hora, a entropia capitalista piora

  12. Luis diz:

    “E que tal o Gabriel Silva esclarecer melhor os leitores deste “blogue” com dados concretos? Que leis são essas da “República” e, sobretudo, por que é que tanta gente (toda a gente!) as parece desconhecer?”

    Esclareço eu, se quiser.

    1) Em 12 de Novembro de 1910, a República estabeleceu o congelamento das rendas por 1 ano, para os contratos celebrados a partir dessa data.

    2) Em Novembro de 1914, sai o decreto 1079, que estabelece o efectivo congelamento para todas as rendas, abaixo de determinados valores. Proíbe o aumento da renda mesmo no caso de cessação do contrato e celebração de novo contrato com outro inquilino. Simultaneamente proíbe o dono de um imóvel que tenha estado arrendado de recusar propostas de arrendamento pelo mesmo valor!

    Estava criado o congelamento. Daí em diante, mais alteração menos alteração….

  13. Luis Rainha diz:

    E eis como alguns esboços de insultos (“charlatão”, “e-luminad@”) correm para assentar em quem os proferiu.

  14. Snowball diz:

    Comentário de Luis
    Data: 9 Julho 2008, 17:14

    Depois deste comentário, parece-me que o debate está acabado.

  15. mf diz:

    Bem , espero que não queira é limitar o meu direito a arrendar casa enquanto vou poupando para um dia bazar e comprar uma em Marrocos ou outro qualquer país subdesenvolvido menos seguro mas mais livre. A verdade é que não me apetece estar amarrada a um banco 20 ou 30 anos , pagar o dobro do que aquilo custou e no fim desse tempo todo ter de gastar outro tanto para recupera-la pois já deve estar em ruínas.
    Comprar uma casa? só se tiver pelo menos metade do dinheiro para isso. Mas desde quando negócio com banco é bom negócio? Só pros gestores do dito , esses é que vivem mesmo dos rendimentos alheios.

  16. Antónimo diz:

    Parece-me que se aproveita o facto de as ideias do Filipe Moura terem pouca receptividade entre o vulgo leitor destas bandas para lhe tentar passar um atestado de atraso mental. Parece-me alguma falta de respeito pelas ideias dos outros.

  17. O meu pai fez, há alguns anos atrás, a opção errada de comprar imóveis e de os alugar como forma de garantir a sua reforma e o bem estar dos seus filhos após a sua morte. Gastou uma parte consideravél das suas poupanças e do seu salário neste projecto.

    Com o passar dos anos e com o estagnar das rendas viu a sua situação económica tornar-se bastante insegura e se não fosse o facto de ter um bom imóvel com uma renda actualizada, não só não teria a minima hipotese de manter em bom estado de conservação os outros imóveis como também teria que viver com uma magra reforma.

    A actual lei de actualização das rendas não permite uma real melhoria da situação pois a reavaliação dos imoveis faz com que os impostos a pagar sejam iguais ou superiores ao valor das rendas actualizadas…

    As coisas infelizmente não são tão simples como as querem pintar. E os senhorios nem sempre são os maus da fita.

    PS: Apenas um dos imóveis que referi se situa em Lisboa.

  18. Luis Moreira diz:

    Mecanismos rápidos e eficazes de resolução de conflitos!

    Está tudo dito.Não percam mais tempo com tal defunto!

  19. pc diz:

    Quando as palavras dos outros explicam o que nós queremos dizer melhor do que as nossas, mais vale fazer o link:

    http://dn.sapo.pt/2008/06/27/opiniao/o_sequestro_senhorios.html

    Coitados dos inquilinos que têm que viver nas casas construí… compra… pag… herdadas pelos malvados senhorios…

  20. Luis diz:

    Caro Antónimo, da minha parte não há qualquer intenção de ofender ninguém, apenas refutar ideias preconceituosas.

  21. Antónimo diz:

    Caro Luís, leia por aí a cima e por aí a baixo as caixas de comentários e verificará que o insulto anda à solta.

  22. «Comentário de Dinis | Editar comentário
    Data: 9 Julho 2008, 17:08

    “De qualquer maneira não defendo de forma nenhuma o congelamento de rendas como opção ideal. Se na prática indirectamente o defendo (ou seja, se sou contra um aumento brutal das rendas) é porque tal é um mal menor.”

    Mas como´será possível discutir com uma personalidade que na mesma frase diz que não defende DE FORMA NENHUMA e logo a seguir dizer que defende INDIRECTAMENTE.»

    Mas como seria possível discutir (se eu estivesse interessado) com quem não percebe que a minha primeira frase não pode ser entendida sem o DE FORMA IDEAL? Como quem diz “não creio que o congelamento das rendas seja a solução ideal” – não há contradição nenhuma, a não ser que só pudéssemos defender soluções ideais.
    Como seria possível discutir com quem não percebe português?

  23. Luis diz:

    Caro Filipe:

    O resultado do congelamento das rendas (como de outras medidas de fomento da compra e/ou desencorajamento do arrendamento)
    é unanimemente reconhecido como desastroso. Você considera-o um mal menor, eu não consigo imaginar como poderia ter sido pior.

  24. OK, caro Luís, estamos em desacordo (se bem que é verdade que frequentemente as políticas de “mal menor” não funcionam). Valeu a pena falar consigo. Cumprimentos e até outra polémica :).

  25. rui serra diz:

    Caros internautas, apenas um à parte: as casa, tal como todos os bens imóveis, arrendam-se , não se alugam….Os bens móveis, sim, alugam-se.

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