Rendas congeladas e casas congeladas

Na última crónica, vimos que no imobiliário não há apenas um mas dois mercados. O primeiro é o de investimento em imobiliário; o segundo é o de casas para habitar. O mercado do investimento em imobiliário – inteiramente legítimo, diga-se – não se comporta de forma muito diferente de, por exemplo, o mercado de investimento em arte. Por muito importante que ele seja, o segundo mercado – o de casas para habitar – é mais importante. É de primeira necessidade para as pessoas, que precisam de casa para viver. E é de primeira necessidade para as cidades que, quando se esvaziam, se degradam e apodrecem por dentro.

Se caminharmos vinte minutos pelo centro da cidade, veremos que os prédios estão vazios, e que isto é um risco que não podemos correr. A semana passada ardeu mais um prédio devoluto na Rua da Madalena.

Recentemente apareceu o argumento de que as pessoas não querem viver na Baixa porque as casas não têm elevador nem lugar de estacionamento. Isto não faz sentido.

Amesterdão ou Paris estão cheias de casas sem elevador que são avidamente ocupadas. As casas aqui na Graça não têm elevador e vendem-se ou alugam–se rapidamente. Há muita gente que moraria na Baixa, mesmo sem elevador ou lugar para estacionar: estudantes, jovens casais, profissionais independentes, classe média urbana e educada. Não o fazem porque, apesar do mercado de casas para habitar ser mais importante, o mercado de investimento imobiliário é que manda nos preços.

Há várias maneiras de lidar com este problema. Uma delas – a criação de um segmento de rendas a custo controlado – já foi defendida nesta coluna, e hoje saltarei adiante. A câmara municipal pode ajudar colocando parte do seu património no mercado, em especial alugando–o. E é consensual que a burocracia municipal tem atrapalhado onde deveria ajudar na recuperação dos edifícios.

Porém: há alguém que tem em primeiro lugar responsabilidade sobre a propriedade. Esse alguém é o proprietário. Se os prédios vazios são um desperdício e um risco para todos, devem ser taxados por isso. Ter casas vazias por anos a fio deve ser taxado como o luxo que é (a lei permite duplicar o IMI para prédios devolutos; em Lisboa o PSD chumbou essa proposta na assembleia municipal).

Ah, mas os proprietários estão descapitalizados! Mais uma vez, estamos mais a falar de um mito do que de uma realidade. Segundo João Seixas, no seu estudo de 2004 sobre Lisboa (Estudos Urbanos Lisboa, vol. 4), dois terços das casas vazias do concelho de Lisboa estavam em boas ou óptimas condições de ocupação. Os proprietários têm pois capital, sob forma de imobiliário. O que se passa é que deixá-lo vazio sai mais barato do que deveria. E pior: deixá-lo cair parece não ser penalizado de forma dissuasora.

Se os prédios vazios são um desperdício, os prédios degradados são um verdadeiro delito contra a cidade.

A descapitalização não é desculpa – nunca é desculpa – para mais ninguém. Se eu for apanhado pela Brigada de Trânsito não posso dizer-lhes que estou descapitalizado e não pude fazer a inspecção periódica ou pagar o seguro obrigatório do meu carro. Se o meu rebanho destruir a seara do vizinho, quem se interessa se eu não pude pagar uma cerca? Os seus proprietários devem pagar pelas externalidades negativas dos prédios ao abandono, sem desculpas. Independentemente da burocracia municipal, das rendas congeladas, ou de qualquer outra justificação, a manutenção do edifício é obrigação moral e legal do proprietário. Está demasiado barato deixar prédios vazios a cair ou a arder nas nossas cidades. E está na hora de falar menos em rendas congeladas e olhar mais para as casas congeladas.

17.09.2008, Rui Tavares

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