Rendas congeladas e casas congeladas

Na última crónica, vimos que no imobiliário não há apenas um mas dois mercados. O primeiro é o de investimento em imobiliário; o segundo é o de casas para habitar. O mercado do investimento em imobiliário – inteiramente legítimo, diga-se – não se comporta de forma muito diferente de, por exemplo, o mercado de investimento em arte. Por muito importante que ele seja, o segundo mercado – o de casas para habitar – é mais importante. É de primeira necessidade para as pessoas, que precisam de casa para viver. E é de primeira necessidade para as cidades que, quando se esvaziam, se degradam e apodrecem por dentro.

Se caminharmos vinte minutos pelo centro da cidade, veremos que os prédios estão vazios, e que isto é um risco que não podemos correr. A semana passada ardeu mais um prédio devoluto na Rua da Madalena.

Recentemente apareceu o argumento de que as pessoas não querem viver na Baixa porque as casas não têm elevador nem lugar de estacionamento. Isto não faz sentido.

Amesterdão ou Paris estão cheias de casas sem elevador que são avidamente ocupadas. As casas aqui na Graça não têm elevador e vendem-se ou alugam–se rapidamente. Há muita gente que moraria na Baixa, mesmo sem elevador ou lugar para estacionar: estudantes, jovens casais, profissionais independentes, classe média urbana e educada. Não o fazem porque, apesar do mercado de casas para habitar ser mais importante, o mercado de investimento imobiliário é que manda nos preços.

Há várias maneiras de lidar com este problema. Uma delas – a criação de um segmento de rendas a custo controlado – já foi defendida nesta coluna, e hoje saltarei adiante. A câmara municipal pode ajudar colocando parte do seu património no mercado, em especial alugando–o. E é consensual que a burocracia municipal tem atrapalhado onde deveria ajudar na recuperação dos edifícios.

Porém: há alguém que tem em primeiro lugar responsabilidade sobre a propriedade. Esse alguém é o proprietário. Se os prédios vazios são um desperdício e um risco para todos, devem ser taxados por isso. Ter casas vazias por anos a fio deve ser taxado como o luxo que é (a lei permite duplicar o IMI para prédios devolutos; em Lisboa o PSD chumbou essa proposta na assembleia municipal).

Ah, mas os proprietários estão descapitalizados! Mais uma vez, estamos mais a falar de um mito do que de uma realidade. Segundo João Seixas, no seu estudo de 2004 sobre Lisboa (Estudos Urbanos Lisboa, vol. 4), dois terços das casas vazias do concelho de Lisboa estavam em boas ou óptimas condições de ocupação. Os proprietários têm pois capital, sob forma de imobiliário. O que se passa é que deixá-lo vazio sai mais barato do que deveria. E pior: deixá-lo cair parece não ser penalizado de forma dissuasora.

Se os prédios vazios são um desperdício, os prédios degradados são um verdadeiro delito contra a cidade.

A descapitalização não é desculpa – nunca é desculpa – para mais ninguém. Se eu for apanhado pela Brigada de Trânsito não posso dizer-lhes que estou descapitalizado e não pude fazer a inspecção periódica ou pagar o seguro obrigatório do meu carro. Se o meu rebanho destruir a seara do vizinho, quem se interessa se eu não pude pagar uma cerca? Os seus proprietários devem pagar pelas externalidades negativas dos prédios ao abandono, sem desculpas. Independentemente da burocracia municipal, das rendas congeladas, ou de qualquer outra justificação, a manutenção do edifício é obrigação moral e legal do proprietário. Está demasiado barato deixar prédios vazios a cair ou a arder nas nossas cidades. E está na hora de falar menos em rendas congeladas e olhar mais para as casas congeladas.

17.09.2008, Rui Tavares

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21 respostas a Rendas congeladas e casas congeladas

  1. Henry George não diria melhor.

  2. zenuno diz:

    gostei e concordo.

    gostava de acrescentar que se Lisboa tivesse uma lei de ocupação de casas – squatting, creio que isso também ajudaria pois essa lei, pelo menos aqui na Holanda, determina que uma casa vaga há mais de um ano pode ser ocupada legalmente. há mais preceitos nessa lei e entenda-se que é uma lei com pés e cabeça e que tem como óptima consequência também o não abandono de casas e prédios.
    muitas vezes os squats mais antigos servem de lugares de actividade cultural e artística para a cidade – overtoom 301 em Amsterdam.

  3. Luís Lavoura diz:

    “os prédios estão vazios, e que isto é um risco que não podemos correr”

    Há uma solução fácil e rápida para este risco: demolir os prédios.

  4. Luís Lavoura diz:

    Estou em total desacordo com essa medida proposta de aumentar o IMI para prédios vazios.

    Tal como eu já disse e repeti, Portugal tem casas a mais para a sua população. É pois natural que haja montes de casas vazias. Pura e simplesmente, não há procura para elas.

    É imoral taxar um proprietário apenas porque ele não consegue encontrar quem, de uma forma rentável e segura, esteja disposto a pagar para habitar na sua propriedade.

  5. Luís Lavoura diz:

    Gostaria de ver o Rui Tavares a propôr a aplicação desta medida, sei lá, nas aldeias desabitadas da serra da Lousã ou da Gralheira.

    Duplicar o IMI sobre todas essas casas desabitadas! Isso mesmo! Os proprietários de casas desabitadas na serra da Lousã têm a obrigação de arranjar quem as habite! Mesmo que a custo zero!

  6. “Gostaria de ver o Rui Tavares a propôr a aplicação desta medida, sei lá, nas aldeias desabitadas da serra da Lousã ou da Gralheira.”

    Luís: gostaria, mas não vai ver. Um dos pressupostos de que parto nestas colunas, acerca do qual já escrevi e devo voltar a escrever, é que o conjunto de preocupações para os centros urbanos implicam políticas específicas. É preciso ter uma política urbana e uma reflexão política urbana que é diferente da rural. Desde logo, as questões de liberdade não são as mesmas entre um espaço onde a densidade populacional é baixa e um onde vivemos atravancados uns em cima dos outros.

    Abraço!

  7. Luís Lavoura diz:

    Rui Tavares, temos então o problema de destrinçar, à lupa, quais as regiões às quais o Rui pretende aplicar as suas medidas e teorias. Ou seja, quais as regiões que o Rui pretende à viva força ver habitadas, e quais aquelas que o Rui não se preocupa em manter desabitadas.

    Por que raio, pergunto eu, é que o Rui pretende que o centro de Lisboa tenha as casas todas ocupadas, mas não se importa que uma aldeia de serra da Gralheira tenha as casas todas desabitadas?

    Quem é o Rui, pergunto eu, para mandar nesta merda toda, e determinar onde é que as casas devem estar habitadas e onde podem estar desabitadas?

    E, pergunto eu: será que não haverá no centro de Lisboa prédios e casas a mais, tal como aparentemente as há a mais na serra de Arga? Se há casas a mais (para a população que lá pretende habitar) na serra de Arga, por que motivo não há-de a situação ser precisamente a mesma no centro de Lisboa? E no centro do Cacém? E no centro da Brandoa? E em Benfica?

    Quem é o Rui, ao fim e ao cabo, para saber onde é que há casas a mais e onde, pelo contrário, elas até são insuficientes?

    O Rui deixe-se disso. Deixe o mercado funcionar, Rui. Não atrapalhe com as suas teorias e os seus parti pris.

    Se os prédios estão vazios, Rui, há uma boa solução para isso: force ou estimule a sua demolição imediata. Prédios demolidos são como mortos: não incomodam. E, depois de eles estarem demolidos, poderemos refletir com calma e vagar se vale a pena construir algo no local onde eles se encontravam.

  8. Luís, existe uma coisa chamada Câmara Municipal, que tem por obrigação defender o interesse público nos territórios relevantes e aplicar as políticas adequadas a cada realidade. Essa história de “deixar o mercado” funcionar não faz grande sentido no quadro que eu defini: temos dois mercados, e o mercado de investimento imobiliário sem habitação está a interferir, determinando os preços, no mercado de habitação que é mais relevantes politicamente. O Rui Tavares não é ninguém para mandar nesta merda toda, mas o mercado não é sequer alguém para mandar nesta merda toda. Deixar o mercado funcionar, no caso de Lisboa, deu na cidade média/grande mais desvitalizada de toda a Europa a 27, com um desgraça que está uma dia destes para acontecer em qualquer ponto da baixa pombalina. Ninguém vai demolir e reconstruir os prédios na baixa pombalina, ponto final. É um dos conjunto de património do iluminismo mais importantes em todo o mundo. Os proprietários têm obrigação moral, legal (em caso de acidente, a negligência pode ser criminal) de manterem os seus prédios em boas condições. Não há desculpas para já haver prédios no Rossio, ainda há pouco tempo recuperados com dinheiros públicos, cujos telhados já têm mais remendos de alumínio do que telhas. Nenhuma cidade que se respeite permite isto.

  9. m&m diz:

    os proprietários têm medo, há demasiados caloteiros.
    A justiça em portugal é lenta, não funciona. Uma acção de despejo demora uma eternidade, traz aborrecimentos, custos. Apesar do inquilino não pagar, muitas vezes ainda degrada a casa.
    Qualquer problema num tribunal demora 5/10 anos; é uma «não justiça». Este é o grande problema em portugal, neste como noutros assuntos.

  10. Luís Lavoura diz:

    Rui Tavares, a Baixa pombalina é apenas uma pequeníssima parte da cidade de Lisboa (e uma parte ainda menor do país). A imensa maioria dos prédios de Lisboa e do país não tem qualquer interesse arquitetónico relevante (ou, quando muito, têm-no as fachadas). Podem perfeitamente ser demolidos quando estão vazios. Eventualmente, preserva-se a fachada, seja de pé, seja as suas pedras.

    É claro que as Câmaras Municipais têm o direito e o dever de definir políticas. Só que, as políticas de diversas Câmaras Municipais são contraditórias entre si, e não há forma de as satisfazer a todas. Concretizando: a Câmara Municipal de Lisboa quer que toda a gente venha viver para o centro de Lisboa; a Câmara Municipal de Sintra quer que toda a gente vá viver para o Cacém; a Câmara Municipal da Amadora não quer, nem por sombras, que os habitantes da Brandoa se mudem para o Rossio; e assim por diante. Todas as Câmaras Municipais do país querem (re)vitalizar os seus concelhos mas não há, pura e simplesmente, portugueses suficientes para o efeito!

    Eu tenho uma casa em Cascais e, à sua volta, vejo montões de prédios, uns novos em folha, outros já com uns 30 anos, que estão semi-vazios. E à volta da minha casa em Lisboa também há montes de prédios, alguns novos em folha, a maioria velhíssimos, semi-vazios. Pergunto: o que é mais prioritário, encher esses prédios todos em Cascais, ou encher os prédios em Lisboa? Eu gostaria que todos eles, tanto à volta da minha casa em Lisboa, como à volta da minha casa em Cascais, estivessem cheios. Mas tal não é possível porque, pura e simplesmente, são a mais!!!

  11. Subscrevo inteiramente as suas palavras caro Rui Tavares.
    Acho que se um proprietário é descapitalizado e n tem meios de recuperar o seu imobiliário deveria vendê-lo a quem tenha. A verdade pervertida é que muitos prédios abandonados em zonas históricas estão nas mãos de sociedades imobiliárias que podem esperar que o prédio se degrade tanto a um ponto de ter que o demolir (deixando umas janelas abertas para a chuva entrar, partindo telhas nas coberturas) para depois construir o que entenderem sem se preocuparem com a reabilitação que dá muito mais trabalho.

    Não concordo nada com a lei do mercado. Já há casas a mais no país e, no entanto, continuamos a construir como se não houvesse amanhã, com qualidade mais que duvidosa numa ânsia de ganhar dinheiro antes que a bolha exploda como já aconteceu em Espanha.

    Também me recordo de ler em tempos que em Espanha quem fosse proprietário de dois apartamentos, por exemplo, habitando apenas numa era legalmente forçado a alugar ou vender o segundo que estava fechado sob pena de ter de pagar mais impostos sobre esse segundo apartamento.

  12. “Eu tenho uma casa em Cascais e, à sua volta, vejo montões de prédios, uns novos em folha, outros já com uns 30 anos, que estão semi-vazios. E à volta da minha casa em Lisboa também há montes de prédios, alguns novos em folha, a maioria velhíssimos, semi-vazios. Pergunto: o que é mais prioritário, encher esses prédios todos em Cascais, ou encher os prédios em Lisboa? Eu gostaria que todos eles, tanto à volta da minha casa em Lisboa, como à volta da minha casa em Cascais, estivessem cheios. Mas tal não é possível porque, pura e simplesmente, são a mais!!!”

    Luís Lavoura: são a mais precisamente porque, precisamente, se deixou “o mercado funcionar” como se não houvesse amanhã. Em Espanha construiram-se nos últimos anos 800 mil casas. Quantas estão ocupadas? 150 mil. Isto tem consequências ambientais, urbanas, financeiras etc. Não se pode deixar o mercado de imobiliário evoluir como se fosse, por exemplo, o mercado da arte. Deixar prédios vazios sai demasiado barato. Mas as consequências são demasiado graves.

  13. Luis Moreira diz:

    Luis Lavoura, ao contrário do seu habitual discernimento neste caso a sua posição não tem por onde se pegue.Desde logo porque estamos a falar da Baixa de Lisboa e não de Freixo de Espada á Cinta. Depois porque não se percebe que os proprietários relapsos esperem sentados por mais valias para as quais em nada contribuiram.Em seguida porque esta medida preconizada pelo Rui tem em vista o interesse geral em detrimento do particular.Depois porque as consequências do estado de degradação pode levar (como já aconteceu) a desastres com prejuízos enormes e mesmos com desastres pesoais.Depois porque há pessoas que perdem anos de vida em filas de trânsito.A questão é que você não quer ver uma coisa comezinha.É que se a baixa tiver condições é um sítio onde muita gente gostaria de morar.Pode dizer o mesmo de A-dos -Cunhados? Não pode.Lá as casas vão ficar sempre vazias…

  14. Luís Lavoura diz:

    Rui Tavares, estou totalmente de acordo consigo em que é preciso limitar a construção. E é pena que tal não tenha sido feito no passado.

    Só que, agora já vamos tarde. Agora já estamos na situação por mim descrita, de um país com casas a mais. E temos que enfrentar essa situação. E isso não se faz aumentando à bruta os impostos sobre casas vazias, como se os proprietários fossem obrigados a obter quem nelas quisesse morar.

    A solução passa, necessariamente, por começar a demolir, de forma ordeira e gradual, prédios e casas que estão a mais. Tanto em Lisboa como na Brandoa como no Cacém como em Cascais como alhures.

  15. Luis Moreira diz:

    Demolir prédios não será muito mais violento, para o proprietário, do que aumentar a carga de impostos por forma a facilitar a venda,o arrendamento?

  16. E já agora quem paga essas demolições?

  17. Acho de uma barbaridade inconcebível alguém pretender arrasar a Baixa, demolindo o seu património edificado, para permitir a sobrevivência do “mercado”. Felizmente, é um programa político que não só não teria um único voto lisboeta (presumo eu), como poderia forçar as autoridades sanitárias a investigarem o estado de saúde mental do seu proponente.

    Eu concordo com o Rui Tavares: o Mercado funciona sempre, desde que haja regras claras e sanções para quem prevarica (o que infelizmente não acontece, com a situação a que chegou a justiça em Portugal).

    Entre as regras claras, o sistema fiscal é uma das mais importantes a usar pelos poderes públicos. Eles, os impostos, fazem também parte do Mercado, não o subvertem, pois não estão escondidos, são do conhecimento público.

    Por isso, como a minha preocupação NÃO é defender em abstracto o Mercado (que, em si, não me interessa para nada), mas sim proteger a cidade do “próximo” terramoto, QUE ESTÁ A OCORRER TODOS OS DIAS DESDE HÁ DÉCADAS, só não vê quem não quer, concordo com a opinião do Rui Tavares de aumentar fortemente o IMI sobre as casas devolutas. Se são um luxo e causam prejuízo evidente ao interesse público, têm de ser publicamente penalizadas.

    Quem não as puder manter, recorra então ao Mercado, que é mesmo para isso

  18. Luís Lavoura diz:

    Luis Moreira,

    falo de demolir prédios que se encontrem desocupados, muito velhos, e cujos proprietários não manifestem capacidade ou desejo de os ocupar (ou vender, ou arrendar). Ou seja, cujos proprietários não retirem qualquer lucro deles.

    sushi lover,

    a demolição de um prédio deve, em geral, ser feita a expensas do seu proprietário. Como é natural. Mas o proprietário deve ser recompensado por essa demolição, eliminando o IMI que ele paga, uma vez estando o prédio demolido. O proprietário poderia também, depois de demolido o prédio, rentabilizar o espaço que ele ocupava, por exemplo através do aluguer de lugares de estacionamento (os quais fazem, em geral, muita falta naquelas partes das cidades em que há prédios desocupados).

  19. Concordo com o Rui Tavares, discordo frontal e energicamente do Luís Lavoura (cuja argumentação é “paleolítica”). Demolir o património edificado da Baixa pombalina? Ouvimos bem? Lemos bem?

    Os impostos são uma “arma” dos poderes públicos e são decididos por maioria, não pelos “especialistas” (e em quê?). É assim em Democracia (habituem-se).

    Também “voto” pelo aumento drástico do IMI para fogos devolutos no centro da Cidade. Se o seu proprietário não os puder pagar, faça como eu quando não puder pagar o meu IMI: recorra ao Mercado Imobiliário. É mesmo para isso que ele existe.

    Se é para defender e preservar o nosso Património, é assim que teremos que actuar. E já se perdeu demasiado tempo.

    Por culpa, eventualmente, de critérios cegos e bárbaros como o de Luís Lavoura, que não consegue descortinar que, se Lisboa tem o Turismo que tem, é precisamente pelas razões que o Cacém e a Brandoa não o tem.

    E mais, se as Câmaras de Sintra, da Amadora e da Lousã têm problemas, que tomem as medidas que acharem apropriadas. Não faz é qualquer sentido invocar a Brandoa para uma discussão sobre a Baixa pombalina! É argumento que nem merece comentários…

    Deixando o mercadinho funcionar, taxando os fogos devolutos dez vezes mais do que actualmente (só lá vai já assim) logo se veria se o preço delçes baixava, ou não. E se haveria, ou não, malta disposta a morar no Rossio, mesmo sem garagem e elevador.

    E viva o Mercado (e os impostos que o regulam…)!

  20. Justiniano diz:

    Caríssimo R Tavares!
    Vcmcê combate contra Moínhos de vento nesta sua cruzada onde revela algum crescendo esquizofrénico!
    Quer forçosamente ignorar o passado recente de penúria dos proprietários do arrendado histórico, e desta vez com desavergonha!
    Sacode com penada desdenhosa os argumentos já aqui e noutros locais abundantemente repetidos (hoje pelo Luis Lavoura de serviço)!
    E porquê!? E porque sim!
    À receita do costume o R Tavares acrescenta a IPO para o imobiliário, algo que, espero, irá certamente desenvolver nos próximos tempos!
    Mas, R Tavares, ser proprietario de imóveis não significa farta fazenda e lembre-se que a cidade é o espelho dos seus cidadãos!

  21. jma diz:

    Estou convencido que taxar MUITO as casas devolutas não passa de um bom mecanismo regulador. A situação de emergência de lisboa (que começa no abandono da cidade o e acaba com os carros a atafulharem-na) só se resolve com squatting legal.

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