Os dois mercados

A aliança que governa Lisboa ampliou-se para incluir Helena Roseta. Ao assumir a estratégia para a habitação, ela não é só uma vereadora qualquer; tornou-se num elemento crucial do poder na cidade, parte do problema e (esperemos) parte da solução. É bom ter alguém com um perfil forte e responsabilidades políticas na área da habitação – provavelmente “o” problema que mais precisa de ser repensado agora.

Durante muitos anos o congelamento das rendas tem sido apresentado como um dos grandes culpados pelo esvaziamento do centro, e pela correspondente degradação dos prédios. É uma explicação plausível, e que aceito em grande parte.

Mas as rendas baixas já não podem ser explicação para todos os casos.

Há hoje, numa cidade como Lisboa, centenas de prédios vazios que não são vendidos nem alugados. E há alguns bons milhares de prédios com apenas um ou dois inquilinos e quatro, seis ou oito apartamentos por alugar ou vender. Assinalando que estou apenas a falar destes casos, a “canga” das rendas congeladas já não permite entender por que não aluga o senhorio os apartamentos que estão livres, ou por que não os vende.

Uma explicação adicional às “rendas congeladas” costuma ser a da burocracia autárquica. Ela explicará alguns casos, mas não explica todos. Como vimos no caso do prédio que ardeu na Avenida da Liberdade e que era propriedade de um grande banco, por vezes é o próprio proprietário que não tem pressa para fazer nada ao imóvel, apesar de ter os meios para o fazer.

Uma terceira explicação para o mistério só poderia ser esta: não há procura. Se levarmos os dogmas capitalistas a sério, teremos de admitir que ninguém quer morar no Rossio, e que só por isso o Rossio perdeu recentemente o seu único morador. Esta explicação é absurda por duas razões. A primeira é empírica: conhecemos muita gente que gostaria de morar no Rossio. A segunda é teórica: é suposto a procura e a oferta equilibrarem-se. Se pouca gente quer morar no Rossio, os proprietários baixariam os preços até encontrarem quem quisesse. Mas isto não acontece.

Poderíamos dizer que o mercado não está a funcionar, mas não irei por aí. O mercado funciona sempre. E neste momento está a funcionar – mas para manter o Rossio sem habitantes.

A resposta é que, para ser rigoroso, não há um, mas sim dois mercados. Há o mercado de investimento imobiliário, que serve para isso mesmo: investir em imobiliário. E há o mercado de casas para viver, no qual o objectivo é precisamente o de comprar ou alugar uma casa e depois conseguir viver – ou seja: também poder comprar comida e essas outras coisas depois de pagar a prestação da casa.

Estes dois mercados não são coincidentes. Caso fossem, o investimento imobiliário encontrar–se-ia a meio do caminho com a procura de casas para viver. A oferta ajustar-se-ia à procura. Só que apesar de falarmos do mesmo objecto – uma casa – aquilo que nos oferecem e aquilo que procuramos nesse objecto não é forçosamente a mesma coisa.

O mercado está, pois, a funcionar. Mas não da maneira que nós gostaríamos. A questão política é saber se é legítimo, para a comunidade, preferir o mercado das casas para viver ao mercado que deixa as casas vazias e a cidade degradada e oca. A questão económica é saber que tipo de intervenção política seria sustentável. A questão política não precisa da questão económica para provar a sua legitimidade – mas precisa dela para encontrar uma boa resposta. A próxima crónica será ainda sobre este tema.

15.09.2008, Rui Tavares

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Segunda | Rui Tavares
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22 respostas a Os dois mercados

  1. Porque não existe lei, Rui? Muito simples. Para os burros que como eu nada percebem de economia, a resposta parece indicar “empresas de construção”. Se as centenas de prédios devolutos – e muitas centenas pertencem ao péssimo senhorio que é a CML – entrassem no mercado da habitação, as rendas baixavam e então, quem iria comprar as porcarias suburbanas (com jacuzzi) que andam por aí a ser construídas aos magotes? Quem? E de quem depende o sistema partidário do PC ao CDS? Quem os subsidia? Questione-se acerca do porquê das licenças de construção na periferia…

  2. Luís Lavoura diz:

    A observação do Rui Tavares, de que há dois mercados de casas – casas para viver e casas para investir – está correta.

    Mas não está correta, em minha opinião, a asserção do Rui Tavares de que a falta de procura não é explicação para o problema das casas vazias.

    O ponto é o seguinte: muitas das casas que estão vazias são praticamente inabitáveis. Elas só se tornariam habitáveis mediante muito custosas obras de reabilitação. E essas obras de reabilitação só seriam financeiramente viáveis se houvesse, garantidamente, uma procura disposta a pagar um bom preço pelas casas recuperadas.

    Eu não vou recuperar por 100.000 euros uma casa a não ser que tenha a certeza de que, no futuro, serei capaz de a vender por esse preço. No caso de um prédio, o problema é muito mais bicudo, porque, para ser vendável, o prédio precisa de estar integralmente recuperado (incluindo por vezes a instalação de elevador, garagem, etc), e portanto trata-se de um investimento extremamente avultado, que o proprietário só empreenderá se tiver a certeza de que, depois, conseguirá (num prazo breve) vender (ou arrendar) todos os apartamentos do prédio.

  3. jcd diz:

    “Assinalando que estou apenas a falar destes casos, a “canga” das rendas congeladas já não permite entender por que não aluga o senhorio os apartamentos que estão livres, ou por que não os vende.”

    Nas últimas décadas, os donos das casas foram simplesmente expropriados do seu património. A confiança não se recupera dum momento para o outro.

  4. jcd diz:

    “Como vimos no caso do prédio que ardeu na Avenida da Liberdade e que era propriedade de um grande banco, por vezes é o próprio proprietário que não tem pressa para fazer nada ao imóvel, apesar de ter os meios para o fazer.”

    Isto também não bem assim. Tanto quanto sei, o banco esperava há 5 anos pela aprovação dos projectos. Há uma ideia em Lisboa que, nestes prédios não se pode mexer nos interiores, o que torna a recuperação inviável. Hoje, o mercado não procura as mesmas tipologias e as mesmas áreas de há 100 anos. Não se podendo alterar o interior, ainda que mantendo as fachadas, os prédios ficam parados, à espera, à espera. E deopois, ainda há a questão dos estacionamentos. Tem que se abrir um buraco à frente para passarem carros e fazer garagens em logradouros, o que é quase sempre proibido.

    Há uma grande diferença entre o que se autoriza e aquilo por que as pessoas estão dispostas a pagar.

  5. brmf diz:

    Não percebo como se pode separar o mercado do investimento imobiliário e o mercado de casas para viver (ou outro uso). Se alguém investe é porque acredita que futuramente alguém estará interessado em comprar. O mercado do investimento (compra e vende) nalgum ponto terá de terminar.

  6. GL diz:

    Enquanto houver a lei das rendas, tal como está (mesmo com as recentes alterações), isto não vai lá. E esta reforma os partidos políticos não estão para fazer. Já se viu que PSD e PS mexem, falam no assunto, mas ninguém quer ter o ónus de aniquilar de um só tiro essa lei funesta.

  7. -Pegando no exemplo do Rui Tavares, o Rossio não tem moradores, porque, não existem no Rossio casas em condições para vender ou alugar. As obras de reabilitação, como bem escreveu o JCD, carecem de autorizações várias, nas CML esperam-se anos, por vezes até se dá entrada do projecto respeitando as normas, e quando as mesmas são avaliadas, devolvem-se à procedência, porque alguma legislação foi alterada, a fim de proceder a rectificações. Obviamente que a única possibilidade de rentabilizar será o prédio ruir, para construir de novo, porque aí as regras de não poder alterar os interiores, já não se aplicam, e constroi-se com garagem. O problema de Lisboa já não é a lei das rendas, concordo aí com o Rui Tavares, o problema é a própria lei de arrendamento, o tempo que demora a despejar alguém que não pague um aluguer é inacreditável, mas os custos do proprietário que se endividou a recuperar o imóvel, permanecem. Alugar como está, mesmo que a preço razoável, não é possivel, face à necessária realização de obras de manutenção. A CML é conivente com a situação, necessita de obter receitas com o IMI.

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  9. Justiniano diz:

    Bem observado pelo Luis Lavoura!
    Apenas acrescentaria o pequeno pormenor da questão fiscal para quem investe na requalificação do edificado vetuzto!
    Ao requalificar aumenta o valor do imobiliário e desse modo aumenta o valor de incidencia fiscal, ou seja arrisca-se a não ter mercado para (venda ou arrendamento) e ter de suportar um valor de imposto mais elevado!

  10. Antónimo diz:

    desde 1991 ou 1990 ou lá o que é que as rendas são actualizáveis e teminaram os congelamentos, num processo que já datava do incío dos anos 80. Vivi num prédio onde apenas dois anos depois já pagava cem contos por um apartamento T1, na Morais Soares. Todos os anos foi aumentada numa percentagem com impacto. Embora houvesse rendas mais antigas, boa parte delas foram sendo sucessivamente subindo e apartamentos desocupados. Embora tivesse reclamado imenso, o senhorio interveio para substituir o telhado não imaginando eu como pôde ele arranjar tanto dinheiro, pois queixava-se bastante das rendas baixas – que não a minha. Embora a amostra seja um bocado reduzida, os senhorios estão longe de ter as razões todas que dizem ter.

  11. Luís Lavoura diz:

    “conhecemos muita gente que gostaria de morar no Rossio”

    Praticamente ninguém gostaria de morar no Rossio com os prédios tal como eles atualmente se encontram. Gostariam de morar no Rossio… em bons prédios, recuperados, com escadas sólidas, casas-de-banho, janelas que isolem bem, telhados com placa, etc. Tudo coisas que custariam ao proprietário do prédio uma enorme quantia a investir.

    “Se pouca gente quer morar no Rossio, os proprietários baixariam os preços até encontrarem quem quisesse.”

    Sim, se os proprietários baixassem o preço até uma renda de 50 euros por mês, encontrariam provavelmente inquilino. Só que, seria com toda a probabilidade um inquilino de caráter indesejável, o qual criaria ao senhorio mais problemas (incluindo problemas legais) do que manter a casa desabitada.

    Além disso, ninguém quer comprar um prédio no Rossio quando no rés-do-chão desse prédio há uma loja com uma renda antiga que não pode ser desocupada. A manutenção da loja com renda antiga inviabiliza, em boa medida, a recuperação e rentabilização de todo o prédio. Não tenho dúvidas de que, se as rendas antigas fossem eliminadas (por declaração de nulidade dos contratos, por parte do Estado) para estabelecimentos comerciais, muitos prédios começariam a ser recuperados.

  12. a confusão que para aqui vai. antónimo, claro que os senhorios — muitos senhorios — têm todas as razões de queixa. a maioria dos prédios de rendas antigas dão mais despesa ao senhorio que aquilo que consegue reunir de rendas. mas esse assunto já foi sobejamente comentado aqui no cinco dias há uns meses.

    o motivo da existência de tantas casas/prédios vazios no centro de lx e de outras cidades do país tem a ver com aquilo que o rui descreve no texto mas também com outras coisas, de que sou directa testemunha. por exemplo, no meu prédio, um edifício pombalino na baixa, o andar por baixo do meu esteve (e continua) vazio durante 12 anos, ou seja, desde que vivo no imóvel, porque, primeiro, estava arrendado como armazém e o dono teve de negociar com os arrendatários para conseguir libertar o apartamento; depois, foi vendido a umas pessoa que acabou por decidir não o ocupar, e que a partir de certa altura começou a procurar comprador. havia dezenas de interessados, mas descobriu-se que a fracção ainda estava registada como armazém, ou seja, não tinha licença de habitação, o q implicava que quem a comprasse pedindo empréstimo ao banco tinha de pagar juro mais alto, pois não beneficiava das condições do crédito à habitação. resultado, o dono da fracção solicitou na cml a alteração do registo. essa operação aparentemente tão simples e vantajosa para todos — a crer que a autarquia de facto deseja popular o centro — levou anos para se concretizar. há 2 meses, finalmente, o negócio pôde consumar-se. entretanto, a fracção degradou-se terrivelmente (quando eu comprei a minha, a de baixo estava até em melhor estado; hoje, está degradadíssima) e contribuiu para a degradação dos dois andares de baixo e portanto do prédio todo. situações como esta já ocorreram com outras pessoas que conheço, também na baixa. a inamovibilidade dos serviços camarários é criminosa. e como uma parte muito substancial das fracções da baixa está registada como comércio/armazém, há prédios inteiros que podiam ser comercializados fracção a fracção, para habitação, e não são. a única forma de isso suceder é a compra do prédio e como só os investidores imobiliários têm capacidade para o fazer, e quando o fazem querem obter contrapartidas avultadas, isso faz subir o preço dos apartamentos da zona a níveis histéricos. veja-se, por exemplo, o prédio recuperados há 3 ou 4 anos na rua da prata por uma imobiliária espanhola, e que ainda não está habitado. porquê? porque o preço é ridículo de tão elevado. por outro lado, há edifícios entaipados ou em ruínas que há 5 ou 6 ou mais anos aguardam parecer positivo para alteração/reconstrução. há 2 na rua da madalena nessa situação. ou seja, uma parte do problema reside de facto na administração, quer camarária quer estatal (por via do ippar). não defendo que se licencie tudo, naturalmente, mas parece-me evidente que tem de existir um prazo máximo para estas operações e que as regras devem serv claras e conhecidas. deve saber-se exactamente o q se pode e não se pode fazer numa determinada zona e deve haver um prazo para os prédios estarem vazios e em risco de ruína. é certo que tal é uma limitação ao direita da propriedade privada, mas a existência de um prédio em ruína no meio de um quarteirão ou de um bairro é um risco para a propriedade privada alheia, como de resto um andar vazio sob o meu, a degradar-se, afecta o meu investimento.

  13. J.S. Bastos diz:

    Para além de outras razões: o congelamentos das rendas descapitalizou os proprietários que não têm dinheiro para as obras necessárias para colocar os apartamentos devolutos no mercado (conheço alguns casos).
    Além disso, gato escaldado de água fria tem medo. Quem lhes garante que a legislação do arrendamento – já de si uma má graça -não é alterada num sentido que lhes seja prejudicial? Nada. Para além disso, os tribunais não funcionam e que há gente que arrenda os apartamentos e deixa de pagar a renda passados 2 ou 3 meses e está lá, sem pagar, 5 anos – o tempo mínimo de uma decisão judicial (conheço casos vários).
    Sem ninguém, o prédio dá menos preocupações e está na disponibilidade do dono, tanto como as casinhas – e “2ªs residências” da gentinha do governo e dos donos de apartamentos em geral que gostam de mandar nas suas casinhas. Pois é, os donos dos prédios têm o mesmíssimo direito.

  14. Antónimo diz:

    Honestamente, não acredito que haja assim tanto senhorio descapitalizado como se quer fazer crer. O meu queixava-se muito mas teve dinheiro para fazer obras e para com meia dúzia de casas, num prédio de seis andares vagas começar a fazer aos 500 cts por mês só naquele prédio (tinha outros). A brincar a brincar já lá vão quase 20 anos e imagino que outros apartamentos vagaram pelo caminho. Sabemos bem que os serviços, regras e diplomas são loucos, kafkianos e não se entende porque não se alteram, mas também me parece que estes anos todos só tenho ouvido os senhorios clamarem por descongelamentos – a que até já tiveram direito, se bem que não com critérios selvagens – das rendas. Só há alguns meses comecei a ouvir falar na comunicação social de casos como o que a Fernanda Câncio refere. O paradigma tem sido quase exclusivamente o do senhorio na penúria por não lhe desocuparem as casas, e que precisa urgentemente que lhe aumentem as rendas para poder sobreviver.

  15. j diz:

    «inamovibilidade dos serviços camarários é criminosa»

    Tenho a sorte de viver numa moradia de onde vejo o mar, o rio, o campo, a serra, onde posso arrumar o barco, a moto e três carros, sem nunca me ter deixado corromper, já agora, convém esclarecer, já que, para os mais atentos, bem sabem, sou um quadro superior de polícia.
    Por isso, sou um privilegiado, e não sei discutir os comentários que li sobre este excelente artigo do Rui Tavares, na linha do que já antes tinha escrito a Fernanda Câncio.

    E onde vivo, mesmo que construam à minha frente, não me tiram as vistas dado o quintal que tenho pela frente em plano inclinado.
    A não ser que construam um hotel com dezoito andares em forma de barco e que, por tanta confusão, na cidade de que aqui vislumbro pelo terraço, já tem como arguidos uma data de gente, incluindo um actual deputado, o presidente da câmara, e mais não sei quem, nem me interessa, que se lixem todos, porque essa probabilidade, no meu caso, não existe.
    Também tenho a sorte de viver a cinco minutos da cidade, de que cujo frenesim, ás vezes, coisa estranha, tenho alguma nostalgia.

    Mas dos meus privilégios nada vos interessa, pelo que pego na «inamovibilidade dos serviços camarários é criminosa», porque, durante alguns anos, vivi em Lisboa, apenas durante a semana, em casa de um familiar, numa das aldeias da capital, precisamente, na Calçada de São Vicente, logo acima a Graça, terra de Batista Bastos, segundo o meu primo, cujas verdades, como bom lisboeta, nem sempre eram de fiar, e de onde, de uma das janelas se via uma nesga do Tejo.
    E também ali vivia, diziam, pois eu nunca a vi por lá, uma conhecida apresentadora de televisão e que esteve casada com um músico e cantor, de que se divorciou, estando actualmente casada com outro, mas que não é músico, nem cantor. Ainda, e por enquanto, achando que se chama Catarina Furtado.

    O prédio, de três andares, estando eu no terceiro, tremia, mas tremia a sério, com a passagem do eléctrico, o qual servia de meu despertador logo por volta das seis e pouco da manhã.
    À noite só adormecia depois dos últimos bons malandros, já envinagrados com o miserável tinto que por ali se bebia em algumas tavernas de aldeia, que iam resistindo, uma noite, até, tive a brilhante ideia de mandar com água para cima das carolas de um grupo de três ou quatro e, grande solução arranjei, tive que os aturar até altas horas com insultos, bem merecidos, porque não se atira assim água ás pessoas.

    O telhado, em tempo de boas chuvadas, metia água por todo o lado, as escadas estavam podres e só eram lavadas na zona do patamar do terceiro andar, a porta no rés-do-chão, quando me descuidava em a deixar aberta, era um urinol e cagaçal público.

    Pois a minha prima, ida da terrinha, e hoje ainda jovem, a encostar aos cinquenta, casada com um velho simpático, lisboeta de gema, já na altura na casa dos setenta, mas ainda com tesão, que se safava bem a vender gravatas, camisas e relógios, ainda hoje uso um Seiko que ele me enganou, mas que funciona lindamente, dizia, que a minha se fartou de pôr cunhas para aqui e para acolá para tentar fazer obras na casa, a qual acabou por se tornar proprietária por usucapião.

    Só ao fim de dez anos, finalmente, já depois de se tornar proprietária, conseguiu fazer as obras, depois de falar com o fulano e com o sicrano, com cunhas por tudo o que foi preciso.

    Eu não sei, facto, como se resolve isto, sei é que as tavernas onde se vendia vinagre deixaram de ter bons malandros à conversa pela noite dentro e estão fechadas, que os azulejos lindos das fachadas das casa da minha prima se passaram a vender na Feira da Ladra.

    E que os eléctricos já não acordam pessoas, porque são cada vez menos as que lá estão, a não ser a minha prima ainda jovem e o seu velho, entretanto, já perto dos oitenta, que agora já não tem pedalada para vender gravatas e camisas e que, provavelmente, também já se lhe acabou a tesão.

  16. Luis Moreira diz:

    A verdade é que é no centro das outras cidades com o perfil da Baixa que vivem as pessoas endinheiradas. É cool viver no centro de Londres,Paris,NY e assim por diante.E tal como cá, os problemas são os que cidades envelhecidas têm em comum.Se a Baixa fosse cool, os argumentos aqui apresentados, não teriam cabimento para a muita massa que resolve tudo.Então o que falta á Baixa?

  17. GL diz:

    “Se a Baixa fosse cool, os argumentos aqui apresentados, não teriam cabimento para a muita massa que resolve tudo.Então o que falta á Baixa?”

    O que falta à Baixa é o que alta ao país. O país está pendurado no Estado. A Baixa está pendurada na lei das rendas.

  18. O que falta à Baixa em particular (e à Cidade de Lisboa de um modo geral) é compreender que o Mercado, ou os tais “dois Mercados”, são realidades a que se não pode escapar e ter isso em conta quando se legisla e se regulamenta.

    Os dois maiores erros da nossa Administração Pública, no domínio genérico do Urbanismo, são a ingenuidade (agir para situações e actores “ideais”) e a lentidão (o que seria bom hoje pode já não o ser passados meses, ou anos, de incerteza e indecisão).

    Para salvar a Baixa será precisa uma acção política determinada e enérgica comparável à de Pombal: equilibrando o interesse público com os interesses privados, mas impondo regras claras e criando condições de confiança a todos os agentes económicos. E tendo devidamente em conta a fortíssima inércia negativa que décadas de marasmo e “salve-se quem puder” instalaram nas mentalidades.

    Não, não é nada fácil. Mas também não o deve ter sido depois da tragédia (inimaginável) de 1755!

  19. Antónimo diz:

    Filipe Mooooooura!

  20. Mais: não me parece que a questão das rendas (embora importantíssima) seja a única chave da questão.

    Penso que é também preciso um VERDADEIRO Plano de Salvaguarda e Requalificação da Baixa, que defina, à partida, o que se pretende para esta zona da Cidade (e ser “cool” poderá até ser um objectivo defensável, pelo menos no curto prazo…). Com realismo, competência e eficácia. Enfim, algo muito pouco comum na tradição do Planeamento Urbano em Portugal, após Carlos Mardel e Eugénio dos Santos…

    Por mim, gostaria de ver urgentemente na Baixa aquelas belas fachadas recuperadas e coloridas, que já se vão vendo para os lados da Almirante Reis, do Prínicipe Real, do Bairro das Colónias…

    Imagine-se o panorama do Miradouro da Senhora do Monte, ou do Jardim de S. Pedro de Alcântara, numa tal situação.

    Mas cuidado: não se reduza o Urbanismo apenas às questões meramente “decorativas” (pecha demasiado frequente nalguns maus Arquitectos portugueses), que uma Cidade faz-se sobretudo por quem a habita!

    Para além dos objectivos estéticos e técnicos de um modo geral (equipamentos colectivos, infra-estruturas, ambiente, acessibilidades, financiamento, etc.), uma efectiva recuperação da Baixa terá de ser balizada também por critérios sociais, ou seja, convém que os poderes assumam que tipo de moradores (ou que género de “mistura social”) pretendem para o centro da Cidade.

    Para por exemplo evitar que, por razões puramente económicas (ou da “moda”), se transforme numa espécie de “Quinta da Marinha” urbana, sem praia, sem graça, sem “charme”e sem vida (e nada, mas mesmo nada “cool”…)!

  21. Antónimo diz:

    num cruzamento perto do sítio onde trabalho, avenidas novas não muito longe do saldanha, o arquitecto e vereador manuel salgado impõe a demolição de um prédio antigo, após vistoria camarária. deve ser para não desfeiar o restante cruzamento embelezado por mamarrachos recentes. Tirando um farmácia e uma mercearia, o prédio tem toda a cara de ser desabitado. Uma das poucas vivendas e um palacete que subsistem nos arredores também serão camartelados em breve.

  22. Luis Moreira diz:

    Porque é que as sedes dos bancos abandonaram a Baixa? Por falta de dinheiro ? De capacidade para mexer os cordelinhos ao nível da Câmara e do Estado? Porque é que o pólo da Universidade na Ajuda não ficou na Baixa? Na Ajuda não há nada. Não há acessos, não há restaurantes, não há transportes, não há residências! Que poderes é que facilitam decisões destas? Os mesmos que facilitam o tráfego de passagem pela Baixa para tornar cool outras paragens? Quem ganha em não deixar que a Baixa se torne cool? Não é falta de dinheiro nem de poder. Alguma coisa será!

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